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相続の際、不動産が絡む場合には特有の問題やトラブルが起こりやすいです。不動産は分割が困難で評価が複雑なため、相続人間で意見が分かれることが多くあります。以下は、不動産相続で起こりやすいケースとその背景です。
1. 分割方法で揉める
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共有にするか売却するかの選択
不動産は物理的に分けることができないため、相続人全員の共有にするか、売却して現金化するかで意見が分かれることがあります。-
例：相続人の一人が「住み続けたい」と主張し、他の相続人が「現金で受け取りたい」と意見が対立する。
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2. 不動産の評価額での対立
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評価額が曖昧
不動産の評価額は固定資産税評価額、市場価値、路線価など複数の基準があるため、どれを基準にするかで意見が割れます。また、不動産鑑定を依頼する場合、その費用負担も争点になります。-
例：相続税対策として低く評価したい一方、遺産分割では高く見積もりたいといった矛盾が生じる。
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3. 管理責任や費用の問題
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共有状態でのトラブル
相続人が複数いる場合、不動産を共有名義で相続することがあります。この場合、管理や修繕費用の負担割合を巡ってトラブルが起こることがあります。-
例：建物の修繕や固定資産税の負担を巡って意見が合わない。
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放置されるリスク
共有状態が続くと、誰も管理をしなくなり、不動産が荒れて資産価値が低下するケースもあります。
4. 居住者がいる場合の問題
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居住権を巡る争い
被相続人が住んでいた家に相続人の誰かがそのまま住む場合、他の相続人が「家賃相当額」を請求することがあります。逆に、居住している相続人が「生活のために必要」と主張して対立することもあります。 -
賃貸物件の収益分配問題
賃貸物件を相続した場合、家賃収入を誰が受け取るかや、管理費用の分担を巡って揉めることがあります。
5. 相続税の支払い問題
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現金不足で相続税が払えない
不動産が遺産の大部分を占めている場合、相続税を現金で支払うことが難しくなることがあります。この場合、不動産を売却せざるを得ない状況になることがあります。-
例：農地や実家など現金化しづらい資産が多い場合。
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6. 地方の不動産や価値が低い不動産の扱い
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売却が困難
地方の不動産や築年数の古い建物など、資産価値が低いものは売却が難しく、相続人全員が持て余すケースがあります。管理コストだけが増大する可能性があります。-
例：利用予定のない田舎の山林や農地。
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7. 相続放棄による影響
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放棄者が出た場合のトラブル
相続人の一人が相続放棄を選択すると、その分の負担が他の相続人に回ります。不動産の維持費や管理責任を負いたくない人が放棄すると、残った相続人に不満が生じることがあります。
8. 代償分割の問題
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現金を準備できないケース
不動産を特定の相続人が単独で相続する場合、他の相続人に現金（代償金）を渡す必要が生じますが、その現金を用意できない場合、トラブルになることがあります。
9. 法定相続分での不平等感
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貢献度や背景を考慮しない分割
法定相続分に従って分割しても、介護や生活支援などで被相続人に貢献していた相続人が不満を感じることがあります。これが感情的な対立を招くことがあります。
10. 土地の境界問題
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境界が不明確
古い土地で境界線が不明確だったり、近隣住民との境界争いがある場合、相続手続きが複雑化します。これにより、分割や売却が進まないことがあります。
不動産相続のトラブルを防ぐための対策
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遺言書の作成
不動産の具体的な分配方法を遺言書で明示しておくことで、相続人間の対立を減らせます。 -
事前の話し合い
生前に不動産の相続について家族で話し合い、意向を共有しておくことが大切です。 -
財産の把握と評価
被相続人が生前に不動産を含む財産のリストを作成し、適切な評価を受けておくとスムーズです。 -
専門家への相談
弁護士、税理士、不動産鑑定士に相談して法的・税務的なサポートを受けることで、トラブルを防ぐことができます。 -
現金と不動産のバランス
相続税対策や分割時の公平性を考慮し、不動産だけでなく現金も含めた相続計画を立てると良いです。
不動産は感情的な価値（実家への愛着など）と経済的な価値（資産運用など）の両面を持つため、適切な準備が特に重要です。
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