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家賃収入は「不動産を貸し出すことで得られる収入」を指しますが、実際に受け取る金額は、家賃そのものからさまざまな費用を差し引いた実質的な収入になります。以下に、家賃収入の仕組みと注意点を詳しく解説します。
1. 家賃収入の構造
受け取る家賃（収入）
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入居者が毎月支払う家賃が家賃収入です。
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例：月額10万円の賃貸物件を所有していれば、10万円が収入として計上されます。
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差し引かれる主な費用
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固定費用
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固定資産税
年間の固定資産税がかかります。物件の評価額に応じて数万円～数十万円。 -
都市計画税
市街化区域に物件がある場合に課される税金。
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管理費・維持費
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管理会社への手数料
不動産管理を委託する場合、月の家賃収入の5～10%程度が差し引かれます。-
例：10万円の家賃なら、管理手数料が5,000～1万円。
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修繕費・修理代
建物や設備の老朽化による修繕費用が必要になる。-
エアコン、給湯器、外壁などの交換や修繕。
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共用部の管理費（マンションの場合）
エレベーターや共用廊下の維持管理にかかる費用。
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空室リスク
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入居者がいない期間（空室期間）は収入がゼロになる。
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空室を埋めるために広告費や初月無料などのインセンティブが必要な場合も。
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ローン返済
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物件購入時に住宅ローンを利用している場合、毎月の返済額を支払う必要があります。
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家賃収入がローン返済額を上回らないと赤字になります。
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その他の費用
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保険料：火災保険、地震保険など。
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設備のグレードアップ費用：リノベーションや家具・家電の導入。
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不動産所得税：物件を購入した際に一度だけ課される税金。
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2. 実際に手元に残る金額の計算例
ケース1：ローンなしの物件
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家賃収入：10万円/月
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固定資産税：1万円/月（年12万円を分割計算）
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管理会社への手数料：5,000円/月
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修繕積立費：1万円/月
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空室リスク（年間1ヶ月分空室）：8,333円/月（10万円÷12ヶ月）
手元に残る金額
10万円 – 1万円 – 5,000円 – 1万円 – 8,333円 = 7万1,667円/月
ケース2：ローンありの物件
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家賃収入：10万円/月
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固定資産税：1万円/月
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管理手数料：5,000円/月
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ローン返済：8万円/月
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空室リスク（年間1ヶ月分空室）：8,333円/月
手元に残る金額
10万円 – 1万円 – 5,000円 – 8万円 – 8,333円 = マイナス3,333円/月
3. 家賃収入を最大化するための工夫
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空室リスクを減らす
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物件のリノベーションや適切な設備投資で入居者を確保しやすくする。
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賃貸市場の需要に応じた家賃設定を行う。
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管理費用を見直す
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自主管理を検討する（管理会社を使わない）。
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必要最小限の修繕や設備更新に留める。
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物件選びを慎重に
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初期購入時に利回りが高く、空室リスクが低いエリアを選ぶ。
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地域の賃貸需要をリサーチする。
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税金対策をする
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確定申告時に必要経費を適切に計上し、課税額を減らす。
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減価償却を活用して節税を図る。
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4. 注意点
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家賃収入＝利益ではない
家賃収入そのものは売上であり、実際に利益として得られるのは費用を差し引いた後の金額です。 -
初期投資やメンテナンス費用が重い
購入時の頭金や修繕費用が大きな負担になる場合もあります。 -
市場リスクがある
賃貸需要の変動や家賃相場の下落により収入が減少する可能性があります。
まとめ
家賃収入は安定的な不労所得を目指す手段として魅力的ですが、実際には維持費やリスクを考慮する必要があります。正確な収支計算と適切な物件管理を行えば、安定した収益を得ることが可能です。しかし、無計画に物件を購入したり管理を怠ると、収益がマイナスになるリスクもあるため、慎重に進めることが重要です。
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